Auf der Ziele Seite war es nicht geplant, dass ich in 2016 meine erste Investition in eine Immobilie tätige, doch es hat sich eine gute Möglichkeit ergeben und so habe ich die Chance genutzt, um erste Gehversuche im Bereich der Immobilieninvestments zu machen. Versteh mich bitte nicht falsch mit den Gehversuchen, es bedeutet nicht, dass ich mich vorher nicht intensiv mit der Materie auseinandergesetzt habe, sondern einfach nach ausgiebiger Vorbereitung den ersten Schritt gegangen bin. Ich habe mich über ein Jahr theoretisch mit YouTube Videos, Blogs und Büchern auf dieses Thema vorbereitet. Hier nochmal vielen Dank an Thomas Knedel, der mir mit seinen umfangreichen kostenfreien und kostenpflichtigen Informationen sehr weiter geholfen hat. Auch habe ich mir mehrere Wohnung angeschaut, um praktische Erfahrungen zu sammeln.

Was habe ich gesucht?

Ich habe auf den üblichen Portalen wie eBay-kleinanzeigen, Immonet und Immobilienscout24 geschaut, aber auch in der örtlichen Wochenzeitung. Nachdem ich bereits eine eigene Eigentumswohnung zum Eigennutz gekauft hatte, wollte ich nun mit der Investment-Immobilie beginnen. Mein Ziel war es eine Immobilie zu finden, welche in einer zentralen Wohnlage liegt und keinen großen Renovierungsstau aufweist. Nach mehreren Besichtigungen in meinen Budget habe ich ein Mehrfamilienhaus zu einem Preis von 299.000€ gefunden, welches von einem Makler angeboten wurde.

Zahlen, Daten und Fakten zum Objekt

Das mir angebotene Mehrfamilienhaus befindet sich direkt in der Innenstadt und ist somit zentral gelegen, sodass alle wichtigen Einrichtungen fußläufig erreicht werden können. Das Mehrfamilienhaus ist aus dem Jahr 1968 und befindet sich in einem guten gepflegten Zustand.

Das Mehrfamilienhaus besteht aus 4 Einheiten und 2 Garagen. Aufgeteilt ist das Objekt in 3 Wohneinheiten und eine Gewerbefläche, die zusammen ca. 200m² betragen.

  • 160m² Wohnfläche
  • 42,5m²Gewerbefläche
  • 2 Garagen
  • 2 Zimmer Wohnungen (siehe Grafik)
  • Zentralheizung
  • Ist Mieteinnahme 1035€

2 Zimmerwohnung im Mehrfamilienhaus

 

Bereits vor der Kaufpreisverhandlung bzw. vor den ersten Besichtigungen hatte ich mir eine Finanzierungszusage von der Bank geholt, damit nach einer Einigung alles zügig gehen kann. Nachdem ich dem Makler zu Beginn frech 200.000€  angeboten hatte, ging der Kaufpreis relativ zügig runter, bis wir uns am Ende auf 235.000€ geeinigt haben. Weiterhin konnte ich mich mit dem Makler auf eine reduzierte Maklercourtage einigen. Mit diesen belastbaren Zahlen bin ich zur Bank, um eine Finanzierung aufzubauen.

Finanzierung des ersten Mehrfamilienhauses
  • Kaufpreis: 235.000€
  • Zinsbindung: 10 Jahre
  • Darlehensart: Annuitätendarlehen
  • Anfängliche Tilgung: 2,5%
  • Kaufnebenkosten: 9%
  • Zinssatz 1,95%
  • Monatliche Ratenhöhe: 950€
  • Finanzierungshöhe: 109%

Hier kann man bereits erkennen, dass ich trotz des Leerstandes der Gewerbeeinheit und einer Garage bei einer 109% Finanzierung einen positiven monatlichen Cashflow von 1035€ – 950€= 85€. Mit dieses Daten habe ich die Immobilie zum 01.01.2017 übernommen.

  • Cashflow: 85€ pro Monat
  • Nettomietrendite: (1035€ * 12)/ (235000€*1,09) * 100% = 4,8%

 

Immobilienverwaltung

Das Objekt befindet sich in einem guten, renovierten Zustand und hier sollten in den nächsten Jahren keine größeren Reparaturen anfallen. Größere Investitionen sind erst nach den ersten drei Jahren, also frühstens 01.01.2020 geplant, dann werden die Küchen und das Bad der obersten Wohnung auf den neusten Stand gebracht, falls zu dieser Zeit ein Mieterwechsel anstehen sollte. Die ersten Schritte, welche gemacht wurden, war die Beseitigung des Leerstandes, welches bereits ab April erledigt war, somit ist das Objekt zurzeit voll vermietet und generiert einen positiven Cashflow. Weiterhin hat es Mieterwechsel gegeben, wodurch die Mieten angepasst werden konnten. Nach ca. 7 Monaten ergeben sich nachfolgende Kennzahlen:

  • Aktuelle Mieteinnahmen: 1500€
  • Cashflow: 1500 – 950€ = 550€
  • Nettomietrendiete: (1500€ * 12)/ (235000€*1,09) * 100% = 7,02%

Auf diese Zahlen habe ich natürlich schon vor dem Kauf gechielt, da ich wusste, dass diese Zahlen zügig und ohne Investitionen realisierbar sind. Weiterhin kann man sehen, dass ich eine 109% Finanzierung gewählt habe, ich also kein Eigenkapital eingesetzt habe. Wenn man diesen monatlichen Cashflow mit der monatlichen Tilgung auf das eingesetzte Eigenkapital bezieht, dann kommt man auf eine unendliche Eigenkapitalrendite, da man durch die Zahl 0 teilen müsste.

Nichts desto trotz hatte ich zu dem Kaufzeitpunkt ca. 5% an Eigenkapital, welches ich allerdings nicht einsetzen wollte, um im Notfall flüssig zu bleiben. Mittlerweile ist die Eigenkapitalquote durch das regelmäßige sparen wieder deutlich besser geworden und ich fühle mich wieder wohler. Auch wenn du eine Vollfinanzierung machen möchtest, dann halte dir mindestens 10% des Investments als Liquidität zur freien Verfügung, damit du bei Schwierigkeiten gerüstet und flüssig bist.

 

Die Verwaltung des Objektes übernehme ich selbst, um mir die Hausverwaltung zu sparen.

 

In der nachfolgenden Kategorie findest alle Blog Artikel zum Thema Immobilie als Kapitalanlage. Dort werde ich dir auch regelmäßig Auswertungen zum Objekt vorstellen, damit du einen groben Überblick bekommst, wie hoch der Aufwand und die Kosten pro Jahr für dieses Objekt sind.

Immobilie als Kapitalanlage

Viel Spaß und Erfolg auf dem Weg zur finanziellen Intelligenz.

Sonnige Grüße

Ralph

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