Die selbst genutzte Eigentumswohnung war Ende des Jahres 2015 kein geplantes Ziel von mir, welches ich für das Jahr 2016 anvisiert hatte. Ein Ziel von mir ist es gewesen näher an die Arbeit zu ziehen und nicht jeden Tag 1,5h im Auto zu verschwenden. Nun ist es also doch eine Eigentumswohnung geworden und keine Mietwohnung. In diesem Artikel möchte ich dir meine Beweggründe für den Kauf der Wohnung aufzeigen, warum ich mich gegen das Mietverhältnis entschieden habe und wie die Wohnung aussieht.

Die Kriterien für den Kauf der Eigentumswohnung

Bevor ich mit Besichtigungen gestartet bin, habe ich mir einige Kriterien für den Kauf einer Eigentumswohnung überlegt, damit ich nicht unvorbereitet an die Sache herangehe. Diese Kaufkriterien möchte ich dir nun präsentieren und später etwas ausführen.

  • Zentrale Lage
  • guter Zustand
  • keine teure Hausverwaltung
  • Kapitaldienst [Zins und Tilgung] genauso hoch wie Miete

Dieses sind die 4 Hauptkriterien gewesen, welche ich bei der Suche einer passenden Eigentumswohnung berücksichtigt habe. Weitere elementare Punkte bei der Wohnungssuche wie z.B. Bad mit Fenster, Baujahr Heizung oder Baujahr der Fenster habe ich natürlich auch berücksichtigt, dieses werde ich in einem weiteren Artikel erläutern, da diese Punkte allgemein für die Wohnungssuche gelten.

Die zentrale Lage ist mit wichtig gewesen, da ich nicht mein Leben lang in dieser Wohnung wohnen bleiben werden. Früher oder später werde ich die Wohnung vermieten und für eine gute Vermietbarkeit ist eine zentrale Lage elementar wichtig. Weiterhin ist für eine gute Vermietbarkeit ein guter Schnitt der Wohnung wichtig, dazu aber später bei der Vorstellung der Wohnung mehr. Die von mit erworbene Wohnung befindet sich ca. 800m vom Stadtzentrum entfernt, in der näheren Umgebung sind Schulen, Ärzte und Einkaufmöglichkeiten, diese Einrichtungen sind alle fußläufig erreichbar. Weiterhin befindet sich die Wohnung in direkter Lage zum Stadtpark, welches ein weiterer Punkt für den Erwerb der Wohnung gewesen ist.

Der gute Zustand der Wohnung hat steuerliche Gründe. Ich habe eine Wohnung gesucht, in welche ich direkt einziehen kann, ohne große Renovierungsarbeiten durchführen zu müssen. Bei der selbst genutzten Eigentumswohnung kann ich nur die Lohnkosten von Handwerker Rechnungen als Werbungskosten absetzen, daher sollte die Wohnung mindestens 5 Jahre bewohnbar sein ohne größere Investitionen zu tätigen. Sobald ich die Wohnung vermieten werden, können alle Kosten steuerlich geltend gemacht werden.

Die teure Hausverwaltung geht auch in die Richtung der steuerlichen Betrachtung, da ich die Kosten für eine Hausverwaltung nicht von der Steuer absetzen kann. In dem Mehrfamilienhaus [3 Einheiten] in dem sich die Wohnung befindet übernimmt ein Wohnungseigentümer die Verwaltung und ist daher sehr kostengünstig.

Der Kapitaldienst bei einer Laufzeit von 20 Jahen sollte genauso hoch sein wie vergleichbare Mieten. Bei einer 108% Beleihung des Objektes, also einer Finanzierung von Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten [Notar, Grunderwerbssteuer und Grundbuchamt] , sollte die monatliche Kreditrate [Zins und Tilgung] genauso hoch sein, als hätte ich eine vergleichbare Wohnung gemietet. Ich weiß, dass man bei einer eigenen Wohnung möglichst viel Eigenkapital einbringen sollte, warum ich es aber nicht gemacht habe, dazu später mehr.

Die Eigentumswohnung in Emden

Jetzt möchte ich dir die Wohnung zeigen, für die ich mich entschieden habe. Wie bereits erwähnt liegt sie in der Nähe des Stadtzentrums, wodurch eine spätere gute Vermietbarkeit gewährleistet werden kann. Die Wohnung hat eine Wohnfläche von 51m² und würde zurzeit eine Kaltmiete von ca. 350€ erzielen. Der Kaufpreis der Wohnung fällt in die Kategorie 1, also bis 100.000€. Finanziert ist die Wohnung über einen zweigeteilten Kredit, zum einen eine KfW Förderung zu 1,3% und zum anderen ein normaler Immobilienkredit zu 1,8%. Bei dem Immobilienkredit habe ich mir die Möglichkeit einer jährlichen 10% kostenlosen Sondertilgung geben lassen, sodass ich in maximal 6 Jahren mit dieser Verbindlichkeit durch bin.

Zimmer 1 und Küche

Raumaufteilung Eigentumswohnung

Im ersten Jahr ist der KfW Kredit tilgungsfrei und kostet mich daher nur die Zinsen. Nach dem ersten Jahr, wenn die Tilgung bei dem KfW Darlehen mit einsetzt bezahle ich insgesamt 346€ im Monat, dieses ist genau der Wert, welchen ich auch für eine vergleichbare Wohnung Miete bezahlen müsste.

Durch die monatliche Verringerung des Schuldenstandes baue ich automatisch Vermögen auf, diese freie Grundschuld kann ich für spätere Finanzierungen nutzen und wird gleichwertig wie liquides Eigenkapital von der Bank angesehen. Diesen enormen Vorteil hätte ich bei der Mietwohnung nicht gehabt, dort wäre meine Bonität und das Eigenkapital gleich geblieben, bei gleicher monatlicher Belastung. Ein weiterer Vorteil ist der Inflationsschutz. Bei der eigenen finanzierten Wohnung wird die nächsten 10 Jahre die monatliche Belastung exakt gleichbleiben, bei einer Mietwohnung hätte ich sehr wahrscheinlich in dieser Zeit einige Mieterhöhungen gehabt.

Auch wenn hier einige Vorteile genannt wurden, gibt es auch kleine Nachteile im Vergleich zur Mietwohnung. So muss ich nun Rücklagen für die Instandhaltung bilden, diese reduzieren meinen monatlichen Cashflow etwas mehr als hätte ich mich für eine Mietwohnung entschieden. Weiterhin habe ich nicht die vollen Steuervorteile wie bei einer Immobilie als Kapitalanlage, welche vermietet ist.

Abschließend muss ich aber sagen, dass diese Entscheidung für mich immer noch Sinn macht, da ich bereits nach einem Jahr meinen Schuldenlast um 3000€ reduziert habe, diese Reduktion findet kontinuierlich statt und das Geld ist nicht weg, wie es bei einer Mietwohnung der Fall gewesen wäre. Weiterhin ist es ein gutes Gefühl in einer eigenen Wohnung zu leben und daher bereue ich diese Entscheidung nicht, ich würde es genauso wieder tun.

Viel Spaß und Erfolg auf dem Weg zur finanziellen Intelligenz.

Sonnige Grüße

Ralph

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